İhalenin Feshinde Hissedar Teminat Yatırmak Zorunda mı?

1. Giriş ve Hukuki Sorun

Bir taşınmaz icra yoluyla satıldığında, satışın hukuka aykırı yapıldığını düşünen kişiler icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir. Uygulamada sıkça karşılaşılan durum, satışa konu taşınmazda pay sahibi olan, yani tapuda hissedar olarak görünen kişinin bu yola başvurmak istemesidir. Bu noktada akla gelen ilk soru, hissedarın da ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek zorunda olup olmadığıdır. Sorunun cevabı, başvuranın kanunda sayılan kişilerden biri olup olmamasına göre değişir.

Örneğin, üç kardeşin paylı mülkiyetinde bulunan bir arsa, kardeşlerden birinin borcu nedeniyle ya da ortaklığın giderilmesi amacıyla satışa çıkarılmış olsun. Diğer paydaşlardan biri, satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmediğini ya da kıymet takdirinin hatalı olduğunu ileri sürerek ihalenin feshini istemek isteyebilir. Böyle bir paydaşın teminat yatırıp yatırmayacağı, hem başvuru maliyetini hem de başvurunun usulden reddedilip reddedilmeyeceğini doğrudan etkiler. Bu yazıda konu, İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesi ile Yargıtay kararları çerçevesinde genel hatlarıyla ele alınmaktadır.

2. İlgili Mevzuat

2.1. İhalenin Feshini Kimler İsteyebilir?

İhalenin feshi, kanunda sınırlı olarak sayılan kişilere tanınmış bir şikâyet yoludur. Başvuru süresi kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür ve başvuranın yurt içinde bir adres göstermesi gerekir. İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesinin ikinci fıkrası bu kişileri şöyle sıralamaktadır:

İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler.

Aynı fıkraya 7571 sayılı Kanun ile eklenen cümleye göre, bu kişiler dışında kalanlarca yapılan ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Dolayısıyla başvuruda ilk bakılacak husus, başvuranın bu listede yer alıp almadığıdır. Tapuda pay sahibi olarak kayıtlı kişi, satılan taşınmazın resmî sicilinde kayıtlı ilgili konumundadır.

2.2. Teminat ve Harç Yükümlülüğü

2021 yılında 7343 sayılı Kanun ile 134. maddeye eklenen fıkralar, başvuranları teminat ve harç bakımından ikiye ayırmıştır. Bir grup bu yükümlülüklerden muaf tutulmuş, kalanlar için ise hem nispi harç hem de teminat öngörülmüştür. Maddenin dördüncü fıkrasının ilk cümlesi şöyledir:

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde, talepte bulunulurken, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır.

Üçüncü fıkra ise aynı kişiler dışında kalanların talebini ihale bedeli üzerinden nispi harca tabi kılmakta ve bu harcın yarısının başvuru sırasında peşin yatırılmasını öngörmektedir. Buna göre teminat ve nispi harç yükümlülüğü, pey sürerek ihaleye katılanlar gibi kanunda sayılan istisnalar dışında kalan kişiler için söz konusudur. Ayrıca beşinci fıkraya göre talebin belirli sebeplerle reddi hâlinde başvurana feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası verilebilmektedir.

2.3. Eksik Teminat ve Harç Hâlinde Kanuni Süre

Teminatın veya harcın hiç yatırılmaması ya da eksik yatırılması durumunda izlenecek yol, 7571 sayılı Kanun ile dördüncü fıkraya eklenen cümlelerle açıkça düzenlenmiştir:

Teminatın veya üçüncü fıkra uyarınca yatırılması gereken harcın yatırılmaması veya eksik yatırılması suretiyle ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkeme tebliğ edeceği muhtırada, iki haftalık kesin süre içinde teminatın veya harcın ikmal edilmesini, aksi hâlde ihalenin feshi talebinin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir. Mahkeme, süresi içinde teminat veya harç ikmal edilmediği takdirde derhal ihalenin feshi talebini reddeder.

Bu düzenlemeyle, eksikliğin tamamlanması için verilecek sürenin niteliği ve süresi kanun metninde belirlenmiş olmaktadır. Aşağıda değinilen Yargıtay kararları bu değişiklikten önceki döneme aittir. Bu nedenle kararlardaki usule ilişkin değerlendirmelerin, güncel kanun metniyle birlikte okunması gerekir.

3. Yargıtay Uygulaması

3.1. Hissedar "Resmî Sicilde Kayıtlı İlgili" Sayılır

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin kararlarında, taşınmaz hissedarlarının "resmî sicilde kayıtlı ilgililer" kapsamında kaldığı ve bu nedenle ihalenin feshini isterken teminat yatırmakla yükümlü olmadıkları kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, kanun metnindeki istisnanın doğal bir sonucudur. Çünkü paydaş, satılan taşınmazın tapu kaydında doğrudan yer alan kişidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/755, K. 2024/1134, T. 12.02.2024

Bu kararda, taşınmaz hissedarları gibi resmî sicilde kayıtlı ilgililerin istisna kapsamında bulunduğu ve teminat yatırma yükümlülüklerinin olmadığı değerlendirilmiştir. Karar aynı zamanda teminat zorunluluğunun, yükümlü kişiler bakımından bir dava şartı niteliği taşıdığını vurgulamaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/225, K. 2024/2333, T. 12.03.2024

Daire bu kararında da resmî sicilde kayıtlı ilgililer gibi istisnai taraflar için teminat yükümlülüğünün aranmayacağı yönündeki çizgisini sürdürmüştür. Karar, yükümlü kişiler bakımından harç ve teminat eksikliğinin hangi sırayla tamamlatılacağına ilişkin değerlendirmeler de içermektedir.

3.2. Teminatın Arandığı Haller

Hissedar muafiyetinin sınırını anlamak için teminatın arandığı durumlara da bakmak gerekir. Yargıtay, kanunda sayılan istisnalar dışında kalan herkesin teminat göstermesi gerektiğini kabul etmektedir. Bu kişiler arasında satılan taşınmazın sicilinde ilgisi bulunmayanlar, başka bir taşınmazın ihalesine itiraz eden ipotek verenler ve ihale alıcısı sıfatıyla başvuranlar sayılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/958, K. 2024/226, T. 08.05.2024

Hukuk Genel Kurulu, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi amacıyla yapılan bir ihalede, kanunda sayılan ilgililerden olmayan şikâyetçi üçüncü kişinin teminat göstermesinin şart olduğuna hükmetmiştir. Karar, muafiyetin kişinin sıfatına bağlı olduğunu ve satılan taşınmazla sicil bağlantısı bulunmayan kişilerin bu muafiyetten yararlanamayacağını göstermektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/137, K. 2023/2056, T. 27.03.2023

Bu kararda ihale alıcısı sıfatıyla ihalenin feshini isteyen kişinin teminat yükümlülüğü bulunduğu değerlendirilmiştir. Daire ayrıca, harç eksikliği giderilmeden doğrudan teminat eksikliği gerekçesiyle talebin reddedilmesini bozma nedeni olarak görmüştür.

3.3. Harç ve Teminat Eksikliğinde Usul

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/10110, K. 2022/12832, T. 06.12.2022

Daire bu kararında, harcın yatırılmasının diğer dava şartlarından önce geldiğini ve Harçlar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca harç yatırılmadıkça sonraki işlemlere geçilemeyeceğini belirtmiştir. Buna göre mahkemenin önce eksik harcın tamamlanması için süre vermesi, harç tamamlandıktan sonra ise teminat için ayrıca kesin süre vermesi gerektiği kabul edilmiştir. Daha önce de belirtildiği gibi, 7571 sayılı Kanun ile eklenen cümleler bu konuda iki haftalık kesin süreli muhtıra usulünü kanun metnine taşımıştır.

4. Değerlendirme

Kanun metni ve Yargıtay uygulaması birlikte değerlendirildiğinde, satışa konu taşınmazın tapu kaydında paydaş olarak görünen kişinin ihalenin feshini isterken yüzde beş teminat göstermek zorunda olmadığı anlaşılmaktadır. Aynı kişi, kanunda sayılan istisnalar arasında yer aldığından nispi harç yükümlülüğü bakımından da diğer başvuranlardan farklı konumdadır. Ancak bu muafiyet, başvuranın "hissedar" olarak adlandırılmasından değil, satılan malın resmî sicilinde kayıtlı olmasından kaynaklanmaktadır.

Bu ayrım özellikle şu durumlarda önem kazanır:

• Başvuranın paydaş olduğu taşınmaz ile satılan taşınmazın farklı olması,
• Pay devrinin henüz tapuya tescil edilmemiş olması ya da kişinin yalnızca satış vaadi gibi bir sözleşmeye dayanması,
• Kişinin taşınmazın maliki olan bir şirketin ortağı olması, ancak tapuda kendi adına kayıt bulunmaması.

Bu tür durumlarda kişinin "resmî sicilde kayıtlı ilgili" sayılıp sayılmayacağı, somut olayın özelliklerine ve sicil kaydına göre ayrıca değerlendirilmelidir. İstisna kapsamında olmadığı sonucuna varılan bir başvuranın teminat ve harcı eksiksiz yatırmaması, güncel düzenleme uyarınca iki haftalık kesin süre sonunda talebin reddiyle sonuçlanabilir. Bu nedenle başvurudan önce tapu kaydının güncel hâlinin incelenmesi yerinde olacaktır.

Hissedar olarak başvuran kişi teminattan muaf olsa da ihalenin feshi talebinin kabulü için kanunun aradığı diğer koşulları da taşımalıdır. Maddeye göre şikâyet eden ilgili, gerçekleşen yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispatla yükümlüdür. Başvurunun süresi de ayrıca kontrol edilmelidir; yedi günlük süre, satış ilanının tebliğ edilmemesi gibi bazı hâllerde öğrenme tarihinden başlar, ancak kanunda öngörülen bir yıllık üst sınırı aşamaz.

5. Sonuç

İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesi, satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahiplerini ihalenin feshi talebinde teminat yükümlülüğünün dışında tutmaktadır. Yargıtay da satılan taşınmazın tapu kaydındaki paydaşları bu kapsamda değerlendirmektedir. Buna karşılık sicil bağlantısı bulunmayan üçüncü kişiler ve ihale alıcısı gibi başvuranlar için yüzde beş teminat ve nispi harç aranmaktadır.

7571 sayılı Kanun ile eklenen düzenleme, eksik teminat ve harç durumunda iki haftalık kesin süreli muhtıra usulünü öngörmüştür. Bu nedenle ihalenin feshine başvurmadan önce kişinin hangi sıfatla başvurduğunun, tapu kaydının ve başvuru süresinin dikkatle belirlenmesi önemlidir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, değerlendirmenin dosyanın özelliklerine göre yapılması gerekir.