Kira Sözleşmesi Yenilenince Tahliye Taahhüdü Geçersiz Olur mu?

1. Giriş ve Hukuki Sorun

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği ve kiraya verene dava açmadan, doğrudan icra yoluyla tahliye isteme imkânı tanıyan güçlü bir belgedir. Ancak uygulamada sık karşılaşılan bir durum vardır: Taahhüt verildikten sonra taraflar anlaşarak kira ilişkisini sürdürür, yeni bir kira sözleşmesi imzalar ya da mevcut sözleşmeyi bir protokolle uzatır. Bu durumda kiraya verenin elindeki eski taahhüdün hâlâ kullanılabilir olup olmadığı sorusu gündeme gelir.

Sorunun cevabı tek cümleyle verilemez. Yargıtay uygulamasında belirleyici olan; yeni sözleşmenin taahhüt edilen tahliye tarihini kapsayıp kapsamadığı, tarafların gerçekten yeni bir kira ilişkisi kurma iradesinde olup olmadığı ve yenilemenin kanunun aradığı nitelikte bir belgeyle ispat edilip edilemediğidir. Bu yazıda, tahliye taahhüdüne dayalı tahliyenin genel usulünden ziyade, kira sözleşmesinin yenilenmesinin taahhüde etkisi üzerinde duruyoruz.

2. İlgili Mevzuat

2.1. Türk Borçlar Kanunu m. 352

Tahliye taahhüdünün maddi hukuktaki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasıdır. Hüküm, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve yazılı olarak verilmesini, kiraya verenin de taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçmesini aramaktadır:

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Görüldüğü üzere taahhüt, belirli bir tarihe bağlanmış bir boşaltma yükümlülüğüdür. Taraflar bu tarihi aşan yeni bir kira dönemi üzerinde anlaşırsa, taahhüdün dayandığı tarih ile tarafların sonradan oluşan iradesi arasında bir çelişki doğar. Yenileme meselesinin önemi tam da bu noktadan kaynaklanır.

2.2. İcra ve İflas Kanunu m. 272 ve m. 275

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, tahliye emrinde kiracıya kiranın yenilendiği veya uzatıldığı yönündeki itirazını bildirme imkânı tanır. Kanunun 272. maddesine göre tahliye emrinde, kiracının "kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan" etmesi gerektiği yazılır. Bu itiraz üzerine kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

İtirazın kaldırılması aşamasında ispat kuralı İİK m. 275/2'de düzenlenmiştir. Kiracının yenileme savunması, kiraya verenin dayandığı belgeyle aynı güçte bir belgeyle desteklenmelidir:

Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.

Aynı maddenin devamında, bu koşul gerçekleşmezse itirazın kaldırılması talebinin reddolunacağı ve tarafların genel hükümlere göre mahkemeye başvurma haklarının saklı olduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla icra mahkemesindeki inceleme dar kapsamlıdır ve büyük ölçüde belgeye dayanır.

3. Yargıtay Uygulaması

3.1. Tahliye Tarihini Kapsayan Yeni Sözleşme Taahhüdü Geçersiz Kılar

Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre, taahhüt verildikten sonra taraflar taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayacak şekilde yeni bir kira sözleşmesi yaparsa, önceki taahhüt artık tahliyeye dayanak olamaz. Tarafların yeni sözleşmeyle ortaya koyduğu iradenin, eski boşaltma taahhüdünün yerini aldığı kabul edilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/9893, K. 2012/11043, T. 05.09.2012

Tahliye taahhüdünün düzenlendiği tarihten sonra taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayacak şekilde taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlendiğinden, 5.8.2009 düzenleme ve 3.8.2011 tahliye tarihli tahliye taahhüdü geçersiz hale gelmiştir.

Bu kararda ilk derece mahkemesinin tahliye yönündeki hükmü, taahhüdün geçersizleştiği gerekçesiyle bozulmuştur. Karar, yenilemenin etkisinin taahhüt tarihinin yeni sözleşme süresi içinde kalmasına bağlı olduğunu açıkça göstermektedir.

3.2. Kira İlişkisinin Uzatılmasıyla Taahhüdün Geçmiş Dönemde Kalması

Yeni bir yazılı sözleşme yapılmasa bile, kira ilişkisinin taahhüt tarihinden sonra taraflarca bir dönem daha sürdürülmesi ve bu yeni dönem için ayrı bir tahliye anlaşması bulunmaması da önem taşır. Böyle bir durumda taahhüt, artık sona ermiş bir kira dönemine ait kalır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/366, K. 2025/4228, T. 22.09.2025

kanunda öngörülen tahliye nedenlerinin bulunmadığı, tahliye tahhüdünün yenilenen kira dönemi öncesine ait bulunduğu anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

Daire, somut olayda kira ilişkisinin taahhüt tarihinden sonra bir yıl süreyle uzatıldığını ve yenilenen dönem için yeni bir anlaşma bulunmadığını tespit ederek davanın reddini onamıştır. Karar, taahhüdün hangi kira dönemine ait olduğunun ayrıca incelenmesi gerektiğini göstermektedir.

3.3. Yeni Sözleşmenin Bitiş Tarihi Taahhüt Tarihiyle Aynıysa

Her yeni sözleşme taahhüdü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni sözleşmenin süresi, taahhüt edilen tahliye tarihinde sona eriyorsa ve sözleşmede taahhüdün kaldırıldığına dair bir hüküm yoksa, taraflar aslında taahhütteki tarihi teyit etmiş sayılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/8397, K. 2015/10929, T. 10.12.2015

yeni yapılan yazılı sözleşmenin taahhütnameyi ortadan kaldırdığından ve sözleşmenin yenilendiğinden söz edilemez

Bu kararda ilk derece mahkemesinin taahhüdün geçersizleştiğini kabul eden ret kararı bozulmuştur. Dolayısıyla belirleyici olan sözleşmenin varlığı değil, yeni sözleşmenin süresinin taahhüt tarihini aşıp aşmadığıdır.

3.4. Kira Bedelinin Kabul Edilmesi Tek Başına Yenileme Sayılmaz

Kiracılar tarafından sıkça ileri sürülen bir savunma, kiraya verenin tahliye tarihinden sonraki kira bedellerini çekince koymadan tahsil etmesinin sözleşmeyi yenilediği iddiasıdır. Yargıtay bu savunmayı kabul etmemektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/4404, K. 2010/8673, T. 07.07.2010

Taahhütnamedeki tarihten sonraki aylar kira parasının alacaklı tarafından kabul edilmesi sözleşmenin yenilendiği anlamını taşımamaktadır.

Daire, kiracının akdi ilişkinin yenilendiğine dair bir belge sunmadığını belirterek taahhüdün geçerli olduğu ve tarafları bağladığı sonucuna varmış, davanın reddine ilişkin kararı bozmuştur. Kiracı tahliye tarihinden sonra kiralananda oturmaya devam ettikçe kullanım karşılığı ödeme yapması doğaldır; bu ödemenin kabulü yeni bir sözleşme iradesi olarak yorumlanmamaktadır.

3.5. Yenilenen Sözleşmeyle Birlikte Verilen Yeni Taahhüt Geçerlidir

Yenilemenin eski taahhüdü ortadan kaldırması, yeni dönem için yeni bir taahhüt alınmasına engel değildir. Kira ilişkisi devam ederken, yenilenen sözleşmeyle birlikte verilen taahhütler kiracının serbest iradesiyle verilmiş sayılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/5363, K. 2016/1143, T. 22.02.2016

Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir.

Bu değerlendirmeyle ilk derece mahkemesinin ret kararı bozulmuştur. Kiraya veren açısından bu karar, yenileme yapılacaksa yeni dönem için ayrı ve açık bir taahhüt alınmasının önemini ortaya koymaktadır.

4. Değerlendirme

4.1. İspat Yükü ve Belgenin Niteliği

İcra mahkemesinde yenileme savunması ancak İİK m. 275/2'deki ölçüye uygun bir belgeyle sonuç doğurabilir. Kiraya veren noterde düzenlenmiş veya imzası ikrar edilmiş bir taahhütnameye dayanıyorsa, kiracının da aynı güçte bir belge, örneğin imzası inkâr edilmeyen yeni bir kira sözleşmesi sunması gerekir. Tanık beyanı, sözlü anlaşma iddiası veya yalnızca banka ödemeleri bu aşamada çoğu zaman yeterli görülmez.

Örneğin, taahhüt tarihinden sonra taraflar arasında yalnızca sözlü olarak "bir yıl daha devam edelim" denmişse, kiracının bu iddiasını icra mahkemesinin dar kapsamlı incelemesinde ispat etmesi güçtür. Buna karşılık her iki tarafın imzasını taşıyan ve taahhüt tarihini aşan bir sözleşme varsa, durum kiracı lehine önemli ölçüde değişir.

4.2. Taraflar Açısından Dikkat Edilecek Hususlar

• Kiraya veren, yenileme yapacaksa yeni sözleşmenin süresini ve varsa yeni tahliye taahhüdünü açık ve ayrı biçimde düzenlemelidir.
• Yeni sözleşmenin bitiş tarihinin taahhüt tarihiyle örtüşüp örtüşmediği, sonuç üzerinde belirleyici olabilir.
• Taahhüt tarihinden sonra kira bedelinin tahsili tek başına yenileme sayılmasa da, kira ilişkisinin yeni bir döneme uzatılması ve bu dönem için ayrı bir tahliye anlaşması yapılmaması taahhüdün geçmiş döneme ait kalmasına yol açabilir.
• Kiracı, yenileme savunmasını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirmeli ve bu savunmayı destekleyen yazılı belgeleri hazır tutmalıdır.

4.3. Süreye İlişkin Not

TBK m. 352/1, kiraya verenin taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmasını veya dava açmasını öngörür. Yenileme tartışmasından bağımsız olarak bu sürenin kaçırılması da taahhüde dayanma imkânını ortadan kaldırabileceğinden, tarihlerin dikkatle takip edilmesi gerekir.

5. Sonuç

Tahliye taahhüdünden sonra kira sözleşmesinin yenilenmesi, taahhüdü her durumda değil, belirli koşullar altında etkisiz kılar. Yargıtay kararlarına göre yeni sözleşme taahhüt edilen tahliye tarihini kapsıyorsa ya da kira ilişkisi yeni bir döneme taşınmış ve bu dönem için ayrı bir tahliye anlaşması yapılmamışsa, eski taahhüde dayanılarak tahliye istenmesi güçleşir.

Öte yandan yeni sözleşmenin taahhüt tarihinde sona ermesi, kira bedellerinin yalnızca tahsil edilmiş olması veya yenilemenin kanunun aradığı nitelikte bir belgeyle kanıtlanamaması hâllerinde taahhüt geçerliliğini koruyabilir. Her somut olayda sözleşme tarihleri, belgelerin niteliği ve tarafların iradesi birlikte değerlendirilmelidir.