Hazine Arazisini Yıllardır Ekip Biçene Ecrimisil İstenebilir mi?

1. Giriş ve Hukuki Sorun

Kırsal bölgelerde Hazineye ait bir tarlanın yıllarca aynı aile tarafından ekilip biçilmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Kullanıcı çoğu zaman bu uzun ve kesintisiz kullanımın kendisine bir hak kazandırdığını düşünür. Bir gün Milli Emlak idaresinden gelen ecrimisil ihbarnamesi ise geçmiş yıllar için yüklü bir bedel talep eder. Bu noktada akla gelen ilk soru, uzun süreli tarımsal kullanımın ecrimisil istenmesine engel olup olmadığıdır.

Örneğin, kuşaklardır işlenen ve tapuda Hazine adına kayıtlı bir tarla için idarenin geriye dönük beş yıllık ecrimisil istediğini düşünelim. Kullanıcının itiraz edebileceği noktalar; işgalin gerçekten var olup olmadığı, hangi tarihte başladığı, hangi yüzölçümünü kapsadığı ve bedelin doğru hesaplanıp hesaplanmadığıdır. Bu yazıda, ecrimisilin yasal dayanağı ile Danıştay kararlarında öne çıkan denetim ölçütleri genel hatlarıyla ele alınmaktadır.

2. İlgili Mevzuat

2.1. Devlet İhale Kanunu'nun 75. Maddesi

Hazine taşınmazlarının izinsiz kullanımına karşı ecrimisil istenmesinin temel dayanağı 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesidir. Madde, ecrimisilin kim tarafından ve hangi süre sınırı içinde belirleneceğini düzenler. Hükmün birinci fıkrası şu şekildedir:

Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

Bu hükümden iki önemli sonuç çıkar. Birincisi, idarenin zarara uğradığını ya da kullanıcının kusurlu olduğunu ispat etmesine gerek yoktur. İkincisi, ecrimisil talebi tespit tarihinden geriye doğru beş yılla sınırlıdır; dolayısıyla kullanım yirmi yıl sürmüş olsa bile daha eski dönemler için bedel istenemez. Aynı maddenin ikinci fıkrası ayrıca şu düzenlemeyi içerir:

Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.

2.2. Yönetmelik ve 336 Sıra No'lu Milli Emlak Genel Tebliği

Kanunun uygulanması, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve 336 Sıra No'lu Milli Emlak Genel Tebliği ile ayrıntılandırılmıştır. Danıştay kararlarında aktarıldığı üzere Tebliğ'in 5. maddesi, tarımsal kullanımlar için asgari bir oran öngörür. Bu düzenlemeye göre ecrimisil, tespit tarihinden itibaren on beş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca belirlenir. Tarımsal amaçlı kullanımlarda bedel, taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde bir buçuğundan az olamaz.

Yönetmeliğin 85. maddesi ise bedelin belirlenmesinde gözetilecek unsurları sayar. Bu unsurlar arasında taşınmazın kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu, emsal kira bedelleri ve ziraat odası gibi kuruluşlardan alınacak bilgiler yer alır. Dolayısıyla asgari oran bir taban niteliğindedir; bedelin somut verilerle desteklenmesi beklenir.

3. Danıştay ve Yargı Uygulaması

3.1. Bedelin Somut Verilerle Belirlenmesi

Danıştay, ecrimisil bedelinin soyut bir hesapla değil, emsal taşınmazlar ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bedelin fahiş olduğu itirazlarında da en yakın özellikleri taşıyan emsal üzerinden değerlendirme yapılması aranmaktadır.

Danıştay 10. Daire, E. 2019/1102, K. 2020/5249, T. 23.11.2020

Diğer bir ifadeyle, ecrimisil bedeli hesaplanırken öncelikle işgal edenin bu tür bir yeri serbest piyasada kiralaması halinde rayiç kiranın ne olacağının belirlenmesi ve işgal edenin elde ettiği yararın göz önünde tutulması gerekmektedir.

Tarımsal kullanımlarda bu ölçüt, bölgedeki benzer arazilerin kira bedelleri ve arazinin verimi gibi unsurlarla somutlaşır. Danıştay 4. Dairesi'nin aşağıdaki kararında, Tebliğ'in tarımsal kullanım için öngördüğü asgari oran ile değerlendirmede dikkate alınacak ölçütler ayrıntılı biçimde aktarılmıştır.

Danıştay 4. Daire, E. 2023/5203, K. 2024/2698, T. 30.04.2024

Kararda, Tebliğ'in 5. maddesinin 11. fıkrası uyarınca imar durumu, yüzölçümü, nitelik, tarım arazilerinde verim, altyapı ve konum gibi ölçütlerin dikkate alınacağı belirtilmiştir. Bu yaklaşım, idarenin yalnızca asgari orana dayanarak hesap yapmasının her zaman yeterli olmayabileceğini göstermektedir. Uygulamada bu nedenle mahkemeler çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesine başvurmaktadır.

3.2. İşgalin Tutanakla ve Belgeyle Tespiti

Ecrimisilin ön koşulu, işgalin usulüne uygun biçimde tespit edilmesidir. Danıştay, işgalin başlangıç tarihi, kapsamı ve kullanıcısının bir tutanakla ortaya konulması gerektiğini kabul etmektedir.

Danıştay 4. Daire, E. 2023/4687, K. 2024/5377, T. 07.10.2024

Yine mevzuat hükümlerine göre, işgalin başlangıç tarihi, taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, işgalcileri, kullanım amacı gibi ecrimisil takdirine gerekli bilgilerin yer verildiği bir tutanak ile işgalin ve kapsamının tespit edileceği, devamında da ilgili yerlerden edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurların göz önünde bulundurulması suretiyle ecrimisil takdiri yoluna gidileceği açıktır.

İşgalin hangi tarihte başladığı da somut verilerle desteklenmelidir. Danıştay 4. Dairesi'nin incelediği bir dosyada, uydu görüntüleri ve fotoğraflar üzerinden kullanımın başladığı dönem belirlenmiş ve bu dönemden öncesi için ecrimisil istenmesi hukuka aykırı bulunmuştur.

Danıştay 4. Daire, E. 2024/187, K. 2025/772, T. 05.02.2025

Taşınmazın 01/05/2018 tarihinden önce ise davacı tarafından kullanıldığına ilişkin tespitlerin davalı idare tarafından somut olarak ortaya konulamadığı ve bu nedenle söz konusu tarihten önceki süre için de ecrimisil talep edilemeyeceği,

3.3. Uzun Süreli Kullanım ve Mülkiyet İddiaları

Uzun süreli tarımsal kullanım, uygulamada idare tarafından çoğunlukla fuzuli işgal olarak nitelendirilmektedir. Kullanıcının taşınmaz üzerinde mülkiyet iddiası varsa bu iddia, kural olarak adli yargıda açılacak tapu iptali ve tescil davasında ileri sürülür. Taşınmaz tapuda Hazine adına kayıtlı göründükçe, idari yargıdaki ecrimisil davasında bu iddianın tek başına sonuç doğurması güçtür. Milli Emlak mevzuatındaki hak sahipliğine dayalı bir itirazın ecrimisil ihbarnamesini tek başına ortadan kaldırıp kaldırmayacağı konusunda ise incelenen kararlarda yerleşik bir yaklaşım görülmemektedir.

4. Değerlendirme

Hazine arazisini uzun süredir tarımsal amaçla kullanan kişiler açısından ecrimisil ihbarnamesi, çoğu zaman hem hukuki hem ekonomik açıdan ciddi bir yük oluşturur. Ancak yukarıdaki düzenleme ve kararlar, idarenin bu yetkisini belirli usul ve ölçütlere bağladığını göstermektedir. İhbarname incelenirken özellikle şu hususlara bakılması yararlı olur:

• İşgalin başlangıç tarihi, yüzölçümü ve kullanıcısını gösteren usulüne uygun bir taşınmaz tespit tutanağı bulunup bulunmadığı,
• Talep edilen dönemin tespit tarihinden geriye doğru beş yılı aşıp aşmadığı,
• Kullanımın başladığı tarihin uydu görüntüsü, keşif gibi somut verilerle desteklenip desteklenmediği,
• Bedelin emsal kira bedelleri, arazinin verimi ve ilgili kuruluş bilgileri gözetilerek hesaplanıp hesaplanmadığı,
• Kullanılan alanın ihbarnamede gösterilen alanla örtüşüp örtüşmediği.

İtiraz edilmemesi hâlinde uygulanan indirim ile dava yolunun avantaj ve riskleri birlikte değerlendirilmelidir. İdari dava açma süreleri kısa olduğundan ihbarnamenin tebliğ tarihinin kayıt altına alınması da önem taşır. Mülkiyete ilişkin bir iddia varsa, bunun adli yargıdaki yolu ayrıca ele alınmalıdır.

5. Sonuç

Hazine arazisinin yıllarca tarımsal amaçla kullanılması, kendiliğinden ecrimisil istenmesine engel oluşturmamaktadır. Bununla birlikte idare, işgali usulüne uygun bir tutanakla tespit etmek, talebini beş yıllık süreyle sınırlamak ve bedeli somut verilere dayandırmak zorundadır. Danıştay kararları, bu koşullardan birinin eksik olduğu durumlarda ihbarnamenin tamamen ya da kısmen iptal edilebildiğini göstermektedir. Her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ihbarnamenin ve dayanak belgelerin ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekir.